夫妻一方未經(jīng)另一方同意擅自將共有房屋出賣給第三人，另一方作為房屋共有人提起訴訟，請求法院認(rèn)定房屋買賣合同無效，但同時買受人主張自己對于房屋共有事實并不知情，是基于善意取得，合同有效。這種情形下，如何衡平買受人的合同利益（債權(quán)利益）與房屋共有人的所有權(quán)保護（物權(quán)利益）的問題，在司法實踐中屢見不鮮。
【案情簡介】
2016年11月8日，趙某與閆某經(jīng)中介居間簽訂房屋買賣合同，由趙某購買閆某名下涉訴房屋。2016年12月3日，趙某與中介共同對涉訴房屋進(jìn)行網(wǎng)簽。網(wǎng)簽之前，閆某即表示不再履行合同。因合同履行問題發(fā)生爭議，趙某于2016年12月20日訴請閆某繼續(xù)履行合同，閆某反訴要求撤銷合同。該案依法追加閆某配偶李某作為第三人參加訴訟，李某在2017年3月8日庭審中明確表示不同意出售涉訴房屋。
【案件焦點】
1.買賣合同是否有效？
2.房屋的所有權(quán)歸誰？
【法院判決】
法院判決認(rèn)定合同有效，同時認(rèn)定趙某在簽訂合同時對閆某有配偶的事實明知，而閆某因未取得其配偶同意即出售涉訴房屋，導(dǎo)致合同因李某不同意出售而無法繼續(xù)履行，閆某的行為構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)合同解除的違約責(zé)任；而守約方趙某可主張損害賠償范圍包括實際損失與可得利益損失。
【法律分析】
本案系夫妻一方未經(jīng)另一方同意擅自處分登記于一方名下的法定共有房屋，而另一方不同意出售所引發(fā)的房屋買賣合同糾紛。因無權(quán)處分合同的履行涉及其他共有人的權(quán)利，若其他共有人不同意處分，則該合同因法律上的原因而不能繼續(xù)履行，買受人只可主張解除合同，并要求出賣人承擔(dān)支付違約金或賠償損失的責(zé)任。上述判決既保護了買受人的交易安全利益，又保護了共有物權(quán)人利益，對于本案所涉趙某繼續(xù)履行的請求，人民法院予以駁回，能夠較好地實現(xiàn)當(dāng)事人之間利益的平衡。
【法律依據(jù)】
《中華人民共和國民法典》
第三百零一條 處分共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)以及對共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)作重大修繕、變更性質(zhì)或者用途的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)占份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意，但是共有人之間另有約定的除外。
第一百七十二條 行為人沒有代理權(quán)、超越代理權(quán)或者代理權(quán)終止后，仍然實施代理行為，相對人有理由相信行為人有代理權(quán)的，代理行為有效。
