由于高水平房價的持續(xù)穩(wěn)定以及國家購房政策的收緊，導(dǎo)致借名買房頻頻發(fā)生。實踐中，購房實際出資人主張在登記人名下的房產(chǎn)是本人出資購買的，只是出于各種原因借用登記人的名義進行產(chǎn)權(quán)登記，而名義登記人通常會抗辯雙方之間只是存在借貸關(guān)系，這便使得糾紛頻發(fā)。本期以案說法，將對房產(chǎn)代持的合同效力進行解讀。
【案情簡介】
徐某因不具備北京市購房資格，以曾某名義購買涉案房屋，并與徐某簽訂房產(chǎn)代持協(xié)議，總價款2000多萬。之后曾某與其他人一起簽訂了《最高額保證合同》，約定就某借款方的2000多萬借款向貸款方承擔(dān)連帶保證責(zé)任。法院在借款方到期并未能清償借款的情況下，判決曾某等人承擔(dān)連帶給付責(zé)任，判決生效后法院扣押了登記在曾某名下的房產(chǎn)。徐某得知后提出了執(zhí)行異議。
【法律分析】
結(jié)合過往的判例來看，對于規(guī)避限購令的借名買房合同，由于限購政策多是政府宏觀調(diào)控的文件形式，違反這些規(guī)定不會當(dāng)然導(dǎo)致合同無效。故法院認(rèn)定此類主體適格、意思表示真實且不違背社會公共利益的借名買房合同有效，實際出資人享有房屋權(quán)益。
但基于國家對樓市調(diào)控的日益升級，借名買房作為規(guī)避限購的主要手段，已經(jīng)影響到了國家政策的合理實施。相比過往的司法觀點，借名買房合同無效的趨勢可能會上升，代持風(fēng)險增加，排除執(zhí)行的可能性降低。
故提醒：在不得已借名買房時，一定要簽訂房產(chǎn)代持協(xié)議，并在其中設(shè)置違約解除合同的條件和違約責(zé)任承擔(dān)的規(guī)定，未來即使涉訴也能夠占據(jù)主動地位完成舉證；其次一定要盡可能的搜集固定實際購房的相關(guān)資料，控制房產(chǎn)的占有、使用、收益。
【法律依據(jù)】
《民法典》第一百四十三條
具備下列條件的民事法律行為有效：
（一）行為人具有相應(yīng)的民事行為能力；
（二）意思表示真實；
（三）不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，不違背公序良俗。
《民法典》第二百一十七條
不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。
相關(guān)司法意見：
天津市高級人民法院關(guān)于發(fā)《關(guān)于民事審判工作中加強民生保障的實施意見》的通知 【津高法（2017）268號】
審慎處理因國家房產(chǎn)限購政策引發(fā)的房屋買賣糾紛。統(tǒng)一借名買房等規(guī)避國家房產(chǎn)限購政策的合同效力的裁判標(biāo)準(zhǔn)，引導(dǎo)房產(chǎn)交易回歸居住屬性。
