當(dāng)下國(guó)內(nèi)的房?jī)r(jià)一直居高不下，很多人可能忙忙碌碌終其一生也買(mǎi)不起城市里的一套房。于是便有人將目光轉(zhuǎn)移到各類(lèi)“小產(chǎn)權(quán)房”上，尤其在南方的一些經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)地區(qū)，雖然知道“小產(chǎn)權(quán)房”并不受?chē)?guó)家法律、政策的保護(hù)，但是出于對(duì)價(jià)格等諸多因素的考慮，還是有不少人鋌而走險(xiǎn)，選擇在鄉(xiāng)下購(gòu)買(mǎi)“小產(chǎn)權(quán)房”。那么對(duì)于價(jià)格低廉的“小產(chǎn)權(quán)房”到底要不要買(mǎi)呢？我們都要考慮哪些因素？接下來(lái)便結(jié)合小產(chǎn)權(quán)房的特點(diǎn)，給大家分析一下。
首先，小產(chǎn)權(quán)房并不是法律上的概念，而是人們生活中約定俗成的說(shuō)法，一般指的是在農(nóng)村集體土地上交易的房屋，因?yàn)闆](méi)有國(guó)家頒發(fā)的產(chǎn)權(quán)證、不能過(guò)戶(hù)登記，故被稱(chēng)為“小產(chǎn)權(quán)房”或者“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”。此外，廣義上的小產(chǎn)權(quán)房除了鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房還有軍產(chǎn)房、限制銷(xiāo)售的或者沒(méi)有辦理完全相關(guān)手續(xù)便進(jìn)行交易的具有產(chǎn)權(quán)瑕疵的不完全產(chǎn)權(quán)房。
其次，我們來(lái)總結(jié)一下小產(chǎn)權(quán)房的特點(diǎn)再做權(quán)衡。比起完全產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房有以下顯著特點(diǎn)：
1、價(jià)格低。相較于普通的產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房因?yàn)橐话阄挥诮紖^(qū)，位置較為偏遠(yuǎn)，土地價(jià)值較低，建設(shè)用地成本很低，所以一般價(jià)格低廉，價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯。這也是越來(lái)越多人對(duì)小產(chǎn)權(quán)房趨之若鶩的主要原因之一。
2、不合法。小產(chǎn)權(quán)房建設(shè)在農(nóng)村集體土地上對(duì)外流轉(zhuǎn)，這違反了我國(guó)現(xiàn)行的土地管理法。法律規(guī)定農(nóng)村集體土地使用權(quán)專(zhuān)屬于農(nóng)村集體組織成員，禁止對(duì)外出讓、轉(zhuǎn)讓。故小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同因違反強(qiáng)制性規(guī)定無(wú)效。
3、無(wú)產(chǎn)權(quán)。國(guó)家文件明確規(guī)定禁止辦理小產(chǎn)權(quán)房的過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，明令禁止小產(chǎn)權(quán)房的交易。既然小產(chǎn)權(quán)房無(wú)法取得不動(dòng)產(chǎn)過(guò)戶(hù)登記，且小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同又是無(wú)效的，所以小產(chǎn)權(quán)房嚴(yán)格意義上來(lái)講是無(wú)產(chǎn)權(quán)的。
3、風(fēng)險(xiǎn)大。小產(chǎn)權(quán)房很有可能存在質(zhì)量、管理、設(shè)施等方面的問(wèn)題，給購(gòu)房者造成使用困擾。另外，最大的風(fēng)險(xiǎn)是購(gòu)房者取不到房屋的所有權(quán)，進(jìn)而不能正常的行使轉(zhuǎn)讓、抵押、繼承、拆遷補(bǔ)償?shù)雀鞣矫娴臋?quán)益。
最后，在了解小產(chǎn)權(quán)房特點(diǎn)的基礎(chǔ)上我們?cè)倏磶讉€(gè)現(xiàn)實(shí)中的案例加深了解：
案例一
王某工作后將戶(hù)口從農(nóng)村遷往城市，但其父母依舊是農(nóng)村戶(hù)口，父母去世后農(nóng)村老家留有兩套小產(chǎn)權(quán)房，劉某決定將房屋出賣(mài)時(shí)遭村委會(huì)告知其不是該村村民，沒(méi)有權(quán)利出賣(mài)該房屋。其實(shí)，本案中劉某可以依法繼承該兩套房屋，但在繼承房屋的后續(xù)操作中，因劉某不具有該村戶(hù)口，無(wú)法進(jìn)行房屋過(guò)戶(hù)。
案例二
李某與何某簽訂了《房屋買(mǎi)賣(mài)合同》，將自己的小產(chǎn)權(quán)房以30萬(wàn)元賣(mài)給何某，何某于合同簽訂當(dāng)日支付了部分購(gòu)房款。后何某擬按照合同約定交付后續(xù)購(gòu)房款時(shí)，李某卻反悔準(zhǔn)備退錢(qián)收回房子，何某遂訴至法院要求繼續(xù)履行合同。法院認(rèn)定該房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，判決李某退還何某交付的部分款項(xiàng)。
案例三
城市居民小董購(gòu)買(mǎi)了張某名下的小產(chǎn)權(quán)房，后該房屋遇到拆遷，就拆遷補(bǔ)償費(fèi)問(wèn)題，小董和小張之間產(chǎn)生糾紛。張某認(rèn)為該房屋買(mǎi)賣(mài)不合法，作為房屋真正的“產(chǎn)權(quán)人”要求全額拿到拆遷賠償?？梢?jiàn)此時(shí)買(mǎi)家的權(quán)益很難得到補(bǔ)償，風(fēng)險(xiǎn)很大。
上述三個(gè)案例分別說(shuō)明了小產(chǎn)權(quán)房禁止向集體以外的人轉(zhuǎn)讓?zhuān)‘a(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效不受法律保護(hù)以及拆遷款等權(quán)益無(wú)法得到保障。所以，筆者認(rèn)為小產(chǎn)權(quán)房買(mǎi)賣(mài)法律風(fēng)險(xiǎn)較大，在此提示大家要謹(jǐn)慎對(duì)待，避免遭受到經(jīng)濟(jì)損失。
