買房是大多數(shù)人人生中最重要的事情之一，同時很多人也是第一次接觸買房，對當中的法律風險一定要提前了解清楚。拆遷安置房以其價格相對便宜引起購房者的關注，但是這一類拆遷安置房往往在轉讓時還未取得產(chǎn)證。那么這一類未拆遷安置房可以購買嗎，有哪些風險？本文將通過一則案例展開討論：
一、案例引入
王某系蘇州相城區(qū)某村村民，2015年5月，其所在村進行拆遷，后王某取得安置房指標。2016年1月8日，王某（賣方）與秋某（買方）簽訂《拆遷安置房買賣合同》約定：王某將拆遷安置房的指標以80萬的金額賣給非同村的村民的秋某，待該安置房可以辦理登記手續(xù)時，王某需無條件配合秋某辦理。同當日，秋某將款項支付給王某，王某出具收據(jù)。同年，房價大漲，王某拒絕將房屋轉讓給秋某，秋某遂起訴至法院，要求王某將房子轉讓給自己并在政策允許時配合辦理過戶。那么，秋某的訴求能被支持嗎？
要判斷其訴求能否得到支持，要判斷其訴求能否得到支持，首先要判斷拆遷安置房是否可以轉讓，其次判斷雙方所簽訂的協(xié)議效力問題。
二、拆遷安置房是否可以轉讓？
司法實踐中，判斷拆遷安置房能否轉讓，首先要判斷拆遷安置房的性質。根據(jù)拆遷安置房所占土地的性質，可將安置房分為三類：國有出讓土地、國有劃撥土地、集體土地性質。這三類性質的拆遷安置房的轉讓限制各不相同。
（一）國有出讓土地
國有出讓土地性質的拆遷安置房，建設單位需繳納土地出讓金等土地有償使用費用及其他費用后方可使用土地，所以這類拆遷安置房的土地使用權證書和房屋所有權證書基本都是齊全的，房屋可以自由上市交易。被拆遷人取得此類安置房后，安置房即屬于個人私有財產(chǎn)，可以自由轉讓與買賣。
（二）國有劃撥土地
根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第四十條規(guī)定，劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)時，應當按照國務院規(guī)定，報有批準權的人民政府審批。有批準權的人民政府準予轉讓的，應當由受讓方辦理土地使用權出讓手續(xù)，并依照國家有關規(guī)定繳納土地使用權出讓金。以劃撥方式取得土地使用權的，轉讓房地產(chǎn)報批時，有批準權的人民政府按照國務院規(guī)定決定可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)的，轉讓方應當按照國務院規(guī)定將轉讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。
即國有劃撥土地上建造的房屋亦是可以轉讓，但需滿足三個條件：第一報有批準權的人民政府審批；第二要理土地出讓手續(xù)；第三依法繳納土地出讓金。
（三）集體土地性質
集體土地性質的拆遷安置房，一般是指農(nóng)民集體土地被征收而獲得的安置房，是農(nóng)民因失去土地而獲得的相應補償。一般該類性質的拆遷安置房，涉及農(nóng)民宅基地上房屋的，由于具有專屬性質，通常只能向集體經(jīng)濟組織成員轉讓，對集體經(jīng)濟組織以外的成員禁止轉讓。
要注意例外情況，依照《土地管理法》的規(guī)定集體土地分為農(nóng)用地、建設用地和未利用地，現(xiàn)行法律限定在集體組織成員之間轉讓的地上建筑物，一般是指建造于農(nóng)民宅基地上的房屋，并沒有限制建設于集體土地上的所有房屋均不能轉讓，因此非宅基地性質的集體土地拆遷安置房也是可以進行流轉的。（詳見（2020）魯民申2917號案例）
三、拆遷安置房轉讓協(xié)議性質
第一、拆遷安置房沒有取得房屋產(chǎn)權證書，并不影響買賣合同的效力。只是不能辦理交易過戶登記手續(xù)，如果買賣雙方簽署的合同，是雙方真實意思表示，且不違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，則買賣合同是有效的。
第二，通過上文的分析，除集體土地性質拆遷安置房涉及農(nóng)民宅基地部分，不能對外轉讓，其他土地性質均可自由轉讓，故，所簽訂的合同一般是有效。
四、律師建議
在購買還未取得產(chǎn)證的拆遷安置房時，一定要注意以下幾點：
1.了解建造安置房的土地性質，盡可能避免出現(xiàn)購買農(nóng)民宅基地上房屋集體土地性質的安置房。
2.了解清楚該安置房所有的權利人，合同必須由全部權利人簽字，避免遺漏權利人。
3.明確違約條款，尤其司法實踐中，賣家因漲價毀約或不配合過戶的情況越來越多，買家一定要約定好違約責任。
作者：王玲
