【基本案情】
向某欲購買何某某因繼承所得位于張家界市某區(qū)某鎮(zhèn)某居委會某組的老屋場（原宅基地上有老房屋，現已被拆除）用于修建房屋，與何某某達成協議。
2018年3月3日，向某向何某某支付3萬元，何某某出具押金條一張，載明“何某某老屋場收到向某訂金3萬元，剩下27萬元到2018年4月14號一次性付清，過期不退押金，何某某反口，退押金雙倍6萬元”。
后因何某某的其他兄弟不同意，向某未向何某某支付余款，并多次要求何某某返還已支付的3萬元未果。
【案例解讀】
根據案情可知，本案的爭議焦點是外村人能否購買本村的宅基地上所建房屋。
首先，將村集體所有土地上建設的房屋出售，根據涉及“地隨房走”的原則，必然涉及宅基地轉讓。宅基地屬于集體土地，個人只有使用權，未經批準任何人不得擅自轉讓、出租。
由于向某不是該居委會的村民，其對該區(qū)域內的宅基地不享有使用權，也不具備在該區(qū)域內購買的權利，何某某將其在村集體所有土地上建設的房屋出售給不屬本村村民的向某，違反了法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應認定為無效合同。
其次，無效的合同，自始沒有法律約束力，何某某因怠于向向某返還3萬元購房款，應自資金占用之日即2018年3月3日起至實際清償之日止按照銀行相關貸款利率標準支付資金占用期間的利息，向某訴請支付利息4995元，系對其民事權利的處分，不違反法律規(guī)定。
綜上所述，在農村房屋買賣過程中，如果雙方當事人就房屋買賣達成合意，簽訂了房屋買賣合同，則在房屋所有權轉移的同時，與該房屋相對應的宅基地使用權也隨之轉移給買方，而個人對宅基地只享有使用權，不享有所有權，因此向某與何某某之間的房屋買賣合同因違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定而無效。
【法條依據】
《中華人民共和國合同法》第五十二條 有下列情形之一的，合同無效：
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；
（三）以合法形式掩蓋非法目的；
（四）損害社會公共利益；
（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。
《中華人民共和國民法典》第一千一百八十八條 無民事行為能力人、限制民事行為能力人造成他人損害的，由監(jiān)護人承擔侵權責任。
《中華人民共和國合同法》第五十六條 無效的合同或者被撤銷的合同自始沒有法律約束力。合同部分無效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。
《中華人民共和國合同法》第五十八條 合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。
《中華人民共和國物權法》第一百五十三條 宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規(guī)定。
《中華人民共和國土地管理法》（2004年修正）第十條 農民集體所有的土地依法屬于村農民集體所有的，由村集體經濟組織或者村民委員會經營、管理；已經分別屬于村內兩個以上農村集體經濟組織的農民集體所有的，由村內各該農村集體經濟組織或者村民小組經營、管理；已經屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農村集體經濟組織經營、管理。
馬政鵬律師
上海明倫（蘇州）律師事務所，執(zhí)行主任，明倫律所馬政鵬律師團隊帶頭人，刑辯委員會主任，上海市浦東新區(qū)司法局法律講師、上海市開放大學客座講師、中共上海明倫（蘇州）律師事務所支部委員會黨支部書記。
多年來致力于各類法律疑難案件的理論研究和實踐操作，代理過多起全國著名疑難案件，擁有豐富的執(zhí)業(yè)經驗。
馬政鵬律師團隊
是上海明倫（蘇州）律師事務所骨干力量，以團隊化的運營方式辦理每一起案件，專業(yè)、精準和高效的原則貫徹于每個案件，在刑事辯護、合同糾紛、婚姻家事、勞動人事、企業(yè)法律顧問等領域有豐富的實踐經驗，獲得了社會廣泛好評。
