【基本案情】
2023年8月30日，出租方劉某與承租方屈某就劉某所有的一間20多年的老房簽訂《房屋租賃合同》。其中合同約定：若該房屋水、電、門(mén)窗及其它設(shè)施發(fā)生故障或因承租方使用不當(dāng)造成故障的，承租方負(fù)有維修責(zé)任，出租方不產(chǎn)生任何費(fèi)用。
合同履行期間，該房屋大衛(wèi)生間下方管道發(fā)生爆裂造成漏水事故，屈某因工作原因不在屋內(nèi)，致樓下房屋受損。樓下鄰居以房屋滲水造成房屋損失為由將劉某訴至法院要求劉某賠償損失。經(jīng)法院主持調(diào)解，劉某與鄰居自愿達(dá)成調(diào)解協(xié)議，并當(dāng)庭履行完畢。
此后，劉某以其已代屈某向樓下住戶履行賠償責(zé)任，屈某對(duì)出租屋未盡到妥善管理義務(wù)為由，將屈某訴至法院并要求賠償損失，但屈某對(duì)劉某主張的房屋受損賠償不予認(rèn)可，遂致本案糾紛產(chǎn)生。
【案例解讀】
本案爭(zhēng)議焦點(diǎn)為：屈某是否應(yīng)向劉某承擔(dān)因案涉租賃房屋漏水事故造成的案外人鄰居房屋受損及劉某房屋受損的全部財(cái)產(chǎn)損害賠償責(zé)任。
關(guān)于爭(zhēng)議焦點(diǎn)，案涉房屋大衛(wèi)生間下方水管龍頭連接處爆裂漏水，造成財(cái)產(chǎn)損失，雙方均無(wú)異議，予以確認(rèn)。但經(jīng)法院釋明，雙方亦不同意對(duì)各自損失及事故因果關(guān)系進(jìn)行司法鑒定。
其中，雖有合同約定在先，但根據(jù)生活常識(shí)，劉某作為出租方應(yīng)當(dāng)在出租時(shí)預(yù)見(jiàn)房屋使用年限過(guò)久可能發(fā)生漏水，應(yīng)進(jìn)行檢查、養(yǎng)護(hù)，故劉某對(duì)于此次漏水事故產(chǎn)生的后果應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。而屈某因?yàn)楣ぷ髟蚴韬?，沒(méi)有及時(shí)修繕，對(duì)于此次漏水事故導(dǎo)致樓下住戶和劉某房屋受損造成的財(cái)產(chǎn)損失亦應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。
本案中，雙方提交的證據(jù)不能證實(shí)漏水事故導(dǎo)致樓下住戶房屋受損的全部責(zé)任在于一方，即無(wú)法明確認(rèn)定漏水系因管道老化引起，還是因承租方管理不善引起，案涉漏水事故系雙方均無(wú)法提前進(jìn)行預(yù)判的突發(fā)事件，故雙方應(yīng)對(duì)樓下住戶房屋及劉某房屋因漏水造成的財(cái)產(chǎn)損失承擔(dān)同等責(zé)任，即各自承擔(dān)50％的責(zé)任。
【法條依據(jù)】
《中華人民共和國(guó)民法典》第一千一百六十五條第一款 行為人因過(guò)錯(cuò)侵害他人民事權(quán)益造成損害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。
《中華人民共和國(guó)民法典》第七百零八條 出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將租賃物交付承租人，并在租賃期限內(nèi)保持租賃物符合約定的用途。
《中華人民共和國(guó)民法典》第七百一十四條 承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管租賃物，因保管不善造成租賃物毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。
《中華人民共和國(guó)民法典》第一千一百七十二條 二人以上分別實(shí)施侵權(quán)行為造成同一損害，能夠確定責(zé)任大小的，各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；難以確定責(zé)任大小的，平均承擔(dān)責(zé)任。
《中華人民共和國(guó)民法典》第一千一百八十四條 侵害他人財(cái)產(chǎn)的，財(cái)產(chǎn)損失按照損失發(fā)生時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格或者其他合理方式計(jì)算。
《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)民事訴訟法〉的解釋》第九十條 當(dāng)事人對(duì)自己提出的訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)或者反駁對(duì)方訴訟請(qǐng)求所依據(jù)的事實(shí)，應(yīng)當(dāng)提供證據(jù)加以證明，但法律另有規(guī)定的除外。在作出判決前，當(dāng)事人未能提供證據(jù)或者證據(jù)不足以證明其事實(shí)主張的，由負(fù)有舉證證明責(zé)任的當(dāng)事人承擔(dān)不利的后果。
馬政鵬律師
上海明倫（蘇州）律師事務(wù)所，執(zhí)行主任，明倫律所馬政鵬律師團(tuán)隊(duì)帶頭人，刑辯委員會(huì)主任，上海市浦東新區(qū)司法局法律講師、上海市開(kāi)放大學(xué)客座講師、中共上海明倫（蘇州）律師事務(wù)所支部委員會(huì)黨支部書(shū)記。
多年來(lái)致力于各類法律疑難案件的理論研究和實(shí)踐操作，代理過(guò)多起全國(guó)著名疑難案件，擁有豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)。
馬政鵬律師團(tuán)隊(duì)
是上海明倫（蘇州）律師事務(wù)所骨干力量，以團(tuán)隊(duì)化的運(yùn)營(yíng)方式辦理每一起案件，專業(yè)、精準(zhǔn)和高效的原則貫徹于每個(gè)案件，在刑事辯護(hù)、合同糾紛、婚姻家事、勞動(dòng)人事、企業(yè)法律顧問(wèn)等領(lǐng)域有豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，獲得了社會(huì)廣泛好評(píng)。
