上一篇文章是從常見訂立合同主體的分類來闡述其中的風(fēng)險，本文將從合同主體中常見的問題提示企業(yè)在簽訂合同之前需審核的幾個要素。
本文所提到的三大類屬是企業(yè)在日常生活中，較少接觸的法律專有名詞，但在生產(chǎn)、經(jīng)營過程中又無處不在。不過不用擔(dān)心，筆者在說明主體風(fēng)險之前，均會通俗談?wù)勗撁~項(xiàng)下的意思。
案 例 引 入
分享筆者之前處理過一個案件：A公司要購買李某的商鋪?zhàn)鲛k公室，簽訂合同也交付款項(xiàng)后，李某的妻子以自己是共同共有人起訴到法院，主張合同未經(jīng)自己允許進(jìn)行出售，合同無效。最后法官雖支持了合同的效力，但并不支持A公司取得所有權(quán)。這是為什么呢？在這個案件中，A公司所疏忽的點(diǎn)是哪里？往下看筆者所分享的知識點(diǎn)吧！
共 有 人
企業(yè)在進(jìn)行交易之前要審核所要交易的標(biāo)的是否有共有人，實(shí)踐中常見的共有人有家庭成員、合伙人、合作伙伴等。通俗來說，就是所要交易的這個標(biāo)的物不一定是單獨(dú)所有，要審核是否有共有人。若有共有人的，合同主體上也要寫上共有人信息，同時要求共有人在上面簽字，否則將會直接影響合同的履行和合同效力。
比如文章開頭提到的這個案件，為什么合同有效，A公司最后卻沒有取得所有權(quán)呢？這是因?yàn)锳公司應(yīng)當(dāng)明知出售行為需要李某的妻子簽字，卻仍單獨(dú)與李某進(jìn)行交易，不構(gòu)成善意取得，故無法取得房屋所有權(quán)。
因此，主體中審核共有人是必不可少的一步，大家一定要注意對共有人的審查。
優(yōu)先購買權(quán)人、優(yōu)先承租權(quán)人、優(yōu)先受讓權(quán)人等享有優(yōu)先權(quán)的主體
何為享有優(yōu)先權(quán)的主體？簡單舉個例子，在商鋪?zhàn)赓U合同中，原承租人根據(jù)法律通常享有優(yōu)先承租權(quán)，故企業(yè)在簽訂合同之前要確定是否存在優(yōu)先承租人，避免合同簽訂后，履行起來有難度。
該類優(yōu)先權(quán)通常來自于法律規(guī)定或當(dāng)事人雙方約定，企業(yè)在交易前應(yīng)當(dāng)先詢問、審核是否存在該類優(yōu)先權(quán)人。如果存在優(yōu)先權(quán)人，最好發(fā)函詢問、催告優(yōu)先權(quán)人是否放棄形式優(yōu)先權(quán)，避免后續(xù)產(chǎn)生賠償責(zé)任或合同無法順利履行。
再比如大家常見的股權(quán)轉(zhuǎn)讓交易中有限責(zé)任公司的股東對外轉(zhuǎn)讓股權(quán)。按照《公司法》規(guī)定，股東向原股東以外的第三人轉(zhuǎn)讓股權(quán)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過其他股東過半數(shù)同意，經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的股權(quán)，在同等條件下，其他股東享有優(yōu)先購買權(quán)。因此作為購買股份的企業(yè)，一定要求出讓方已經(jīng)履行了內(nèi)部程序，再進(jìn)行交易。否則整個股權(quán)轉(zhuǎn)讓在履行層面上困難重重。
標(biāo)的物的用益物權(quán)人、擔(dān)保物權(quán)人
用益物權(quán)人通常是指對交易標(biāo)的享有占有、使用、收益的權(quán)利人，比如我們常見的享有土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、地役權(quán)的權(quán)利人。而擔(dān)保物權(quán)人通常包括享有抵押權(quán)、質(zhì)押權(quán)或留置權(quán)的權(quán)利人。這一類主體對合同的效力、履行都有比較關(guān)鍵的影響。由于這一類主體涉及的專業(yè)性較強(qiáng)，篇幅有限，暫不予向大家一一列舉，大家感興趣可以關(guān)注后續(xù)文章。
律師建議
合同主體的審核至關(guān)重要，建議各個企業(yè)在交易前，最好委托律師進(jìn)行主體的審查或盡調(diào)。漫漫征途中，只有合同主體這第一步走好了，后續(xù)的交易才可能有一個穩(wěn)定的保障。
作者：王玲律師
