近期在司法實(shí)踐中，接到了關(guān)于房屋買賣合同的咨詢。
買家2015年和賣家簽訂了買賣合同，但是由于暫時(shí)不滿足過戶條件，所以賣家已實(shí)際交付房屋，并沒有及時(shí)辦理房屋過戶。2019年買家發(fā)現(xiàn)具備辦理過戶的條件了，要求賣家配合辦理過戶，但賣家提出了訴訟時(shí)效的問題，表示現(xiàn)在不能配合辦理過戶登記了。
那么在已經(jīng)實(shí)際占有案涉房屋的情況下，要求賣家配合辦理房屋過戶手續(xù)是否受訴訟時(shí)效限制呢？
這個(gè)問題看起來比較簡單，其實(shí)涉及了不少法律問題，我們通過一個(gè)最高院的案例改編來詳細(xì)聊聊這個(gè)問題。
案情簡介
先來看一則最高院的案例（2020）最高法民再115號(hào)（改編）：
2013年，某集團(tuán)將自己名下的工業(yè)樓轉(zhuǎn)讓給某泰公司，但是由于該工業(yè)樓現(xiàn)有貸款及產(chǎn)權(quán)不清的因素現(xiàn)不能辦理過戶。需某泰公司等抵押清償完畢后，方可辦理過戶，后某泰公司一直占有使用涉案的工業(yè)樓，直到2016年，抵押均清償完畢后，某泰公司提起訴訟，要求某集團(tuán)把該工業(yè)樓的產(chǎn)權(quán)過戶到自己名下。
被告提出訴訟時(shí)效抗辯，一審二審法院均認(rèn)為，某泰公司亦未提供證據(jù)證明存在訴訟時(shí)效中斷或中止的情形，故本案已過訴訟時(shí)效。
再審時(shí)作出了截然不同的裁判：最高院認(rèn)為過戶登記請求權(quán)具有物權(quán)請求權(quán)性質(zhì)，不適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。
律師觀點(diǎn)
商品房買賣合同中，雙方訂立買賣合同后，約定的出賣人交付房屋的期限屆滿，買受人根據(jù)合同約定可以請求出賣人交付房屋。其請求權(quán)屬于債權(quán)請求權(quán)，應(yīng)當(dāng)適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。
但在出賣人已經(jīng)將房屋交付于買受人，買受人亦已實(shí)現(xiàn)對房屋的占有的，買受人請求出賣人移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)的情形下、辦理房屋所有權(quán)登記的請求權(quán)具有物權(quán)屬性，不適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。
本案中，某泰公司主張其已經(jīng)履行合同約定的義務(wù)，且已經(jīng)合法占有使用了涉案房屋，其請求將涉案資產(chǎn)過戶至其名下的主張，是為了使其對涉案資產(chǎn)的物權(quán)狀態(tài)得以圓滿，其請求權(quán)具有物權(quán)屬性，不適用訴訟時(shí)效的規(guī)定。
綜上
房屋買賣合同中涉及的法律知識(shí)較多，時(shí)間有限，不能一一窮盡。建議大家遇到對應(yīng)的問題，及時(shí)咨詢專業(yè)律師，尋求專業(yè)律師的幫助。
下一期我們再聊一下當(dāng)買受方并沒有實(shí)際占有房屋的情形下，是否受到訴訟時(shí)效的限制，如果受到限制有哪些情形，是否有例外規(guī)定。
