房產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格一直非常動(dòng)蕩，律師在日常處理房產(chǎn)糾紛時(shí)，常常會(huì)遇到賣家與他人簽訂了《房屋買賣合同》后，因自己房屋價(jià)格上漲，覺得賣虧了，寧可賠付違約金也不愿意繼續(xù)履行合同的情況。
很多合同中會(huì)約定一個(gè)具體的違約金金額，進(jìn)而也讓打算違約的賣方有了一個(gè)“尚方寶劍”，違約的賣方通常會(huì)以為，違約金最多不就賠付合同約定的這個(gè)金額嘛，還能高到哪里去？不管中介還是律師怎么勸，都執(zhí)意要?dú)Ъs。
那么，房屋買賣合同中的違約金真的僅以合同為限嗎？
今天律師來(lái)簡(jiǎn)單和大家聊一聊這個(gè)問(wèn)題。
先說(shuō)結(jié)論，房屋買賣中的違約金數(shù)額并不以合同為限，可能會(huì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于合同約定的違約金。
這是為什么呢？別著急，本文一一展開，先看一則案例：
案例重現(xiàn)
2022年1月9日，小王和小李在某中介公司的居間下，簽訂了一份《房屋買賣合同》，購(gòu)買了一套價(jià)值300萬(wàn)的房屋。約定在2022年1月28日由買受人小王交付首付款，雙方辦理網(wǎng)簽。
但在2022年1月18日，賣方小李提出該房子現(xiàn)在價(jià)格上漲較多，自己賣虧了，現(xiàn)在愿意按照合同約定支付違約金30萬(wàn)。
但賣方小王認(rèn)為該違約金并不以覆蓋自己的損失。一方面重新找合適房屋的時(shí)間成本等，另一方面，同小區(qū)同戶型同面積的房屋都普遍上漲了60萬(wàn)元，現(xiàn)在自己很難再以同樣的價(jià)格買到同小區(qū)同戶型同面積的房子，這個(gè)損失應(yīng)當(dāng)由賣方來(lái)承擔(dān)。
那么法院會(huì)怎么判呢？是否是直接按照合同約定的違約金進(jìn)行判決呢？
最后法院根據(jù)實(shí)際的市場(chǎng)行情及賣方違約給買方帶來(lái)的損失將違約金調(diào)整至50萬(wàn)元。
這是為什么呢？
案例解析
第一、首先，違約金的性質(zhì)通常分為填補(bǔ)損失類和懲罰性損失。而房屋買賣的司法實(shí)踐中，通常適用的原則是損失填平。
在上文提到的案例中，如果僅僅賠償買家30萬(wàn)，那么是遠(yuǎn)遠(yuǎn)難以填平買家損失的。
第二、我國(guó)《民法典》其實(shí)明確約定了，對(duì)于違約金約定過(guò)低，不足于彌補(bǔ)損失的，應(yīng)該以違約造成的損失確定違約金金額。
第三、但要注意該違約金也不是沒(méi)有性質(zhì)的。根據(jù)商品房買賣合同司法解釋，如果一方當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成損失的百分之三十為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少。
綜上
以上僅僅簡(jiǎn)單向大家介紹了房屋買賣合同中違約金計(jì)算方式。
但實(shí)踐生活中，每個(gè)案子都有其特殊性，建議充分咨詢律師后再采取對(duì)應(yīng)的措施，以免造成不必要損失。
另外要提示賣方，嚴(yán)守合同契約精神，非必要盡可能不要?dú)Ъs。
