這篇文章向大家介紹抵押合同的主要條款以及在抵押關系和租賃關系發(fā)生沖突時的處理規(guī)則，以及民法典生效之后抵押物可以轉讓的重大修改問題、抵押權的優(yōu)先受償權。
抵押合同的基礎規(guī)則
首先需了解抵押合同的基礎知識。
抵押合同必須以書面形式訂立，一般需要包括被擔保債權的種類和數(shù)額、履行債務的期限、抵押財產(chǎn)的名稱數(shù)量等基礎情況，以及擔保的范圍。簡單來說，就是需要把時間、金額以及范圍約定清楚，避免后期產(chǎn)生歧義。
其次，在抵押中常常會遇到與租賃關系的沖突。
舉個例子來說，小王公司把自己的商鋪抵押給小李工廠，但是在抵押之前，小王公司就已經(jīng)租給小黃服裝店做生意了，并且已經(jīng)簽訂了三年期的租賃合同。所以，當租賃合同和抵押權沖突的時候應該怎么處理呢？
根據(jù)《民法典》第406條的規(guī)定，對于在抵押權設立前就已經(jīng)出租并且轉移占有的情形，原來的租賃關系是不收抵押權影響的。也就是，小黃服裝店的租賃合同不會因為小王公司與小李工廠之間的抵押關系而導致無法繼續(xù)租賃。
最后，對于抵押財產(chǎn)的處分，之前是禁止轉讓抵押財產(chǎn)的，在《民法典》生效后，作出了新的規(guī)定。即在抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產(chǎn)。
但是，一定要注意，并不必然，要先看當事人有沒有約定。也就是說，在當事人沒有約定禁止轉讓抵押財產(chǎn)的前提下，抵押人隨時可以轉讓抵押財產(chǎn)。這就會導致抵押物處在一個不確定的狀態(tài)，其實抵押權人的抵押權很容易受到損害。
所以律師建議大家在日常接觸抵押權的時候，在抵押合同中最好把“禁止轉讓抵押物”這條加進去，對抵押物的轉讓作出限制，否則導致自身權益受損。
民法典新修改：抵押人無需抵押權人同意即可轉讓抵押財產(chǎn)
先看一個簡單的案例，小王向小李借了3萬元錢，雙方簽署了抵押合同，小王的汽車作為抵押物。按照之前的《物權法》規(guī)定，如果抵押合同中沒有約定關于小王是否能夠把車賣了，那么小王想要賣車只有兩個途徑：1、小李同意后賣；2、小李不同意，但買車方愿意把5萬元錢還給小李，此時小王才可以賣車。
但在《民法典》生效后，如果抵押合同中沒有明確約定不能轉讓汽車，且小李無法證明小王賣掉汽車會侵害抵押權，那么，不需要小李同意，小王就可以賣掉汽車。這是怎么回事呢？讓我們一起去學習其中的條文變化。
《物權法》第191條規(guī)定：“抵押期間，抵押人經(jīng)抵押權人同意轉讓抵押財產(chǎn)的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，抵押人未經(jīng)抵押權人同意，不得轉讓抵押財產(chǎn)，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外?！?/p>
但是《民法典》做了重大修改，《民法典》第406條規(guī)定：“抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產(chǎn)。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉讓的，抵押權不受影響。抵押人轉讓抵押財產(chǎn)的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產(chǎn)轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償?！?/p>
即民法典時代在抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產(chǎn)。但是，一定要注意，并不必然，要先看當事人有沒有約定。也就是說，在當事人沒有約定禁止轉讓抵押財產(chǎn)的前提下，抵押人隨時可以轉讓抵押財產(chǎn)。這就會導致抵押物處在一個不確定的狀態(tài)，其實抵押權人的抵押權很容易受到損害。
所以律師建議大家在日常接觸抵押權的時候，在抵押合同中最好把“禁止轉讓抵押物”這條加進去，對抵押物的轉讓作出限制，否則導致自身權益受損。
因此，在簽訂抵押合同時，特別是動產(chǎn)抵押，一定要注明不可轉讓抵押財產(chǎn)，否則抵押財產(chǎn)一旦轉讓，他人善意取得，而債務人又失去償還能力，那么該筆債務不被清償?shù)娘L險就會非常高。
抵押權的優(yōu)先受償權
先看一個案例，2022年11月5日小王公司向小李公司借款100萬元，并將小王公司名下的商鋪抵押給小李公司，并到房管局辦理了抵押登記。雙方簽訂借款合同中明確提到，該商鋪抵押給小王公司，若2023年5月1日之前小王公司沒有歸還借款，小李公司對小王公司所抵押的這個商鋪享有優(yōu)先受償權。
在上述這個案例中就涉及到了抵押權的優(yōu)先受償權。那么，到底什么是這個抵押權的優(yōu)先受償權呢？
根據(jù)《民法典》第三百九十四條規(guī)定，概括來說，就是債權人債務人為了擔保雙方的債務能順利履行，更多的是債權人為了能更好地保障自己的權利，保障之后能把這筆錢收回來，在債務人或者第三人不轉移抵押財產(chǎn)，即，抵押物不用給債權人，債務人或者第三人可以正常使用。
在這個前提下，把這個財產(chǎn)抵押給債權人，一旦發(fā)生債務到期債務人還不能履行債務或者雙方約定的情況，債權人有權就抵押的財產(chǎn)享有優(yōu)先受償?shù)臋嗬?/p>
這么說如果大家還是覺得不能理解，我們再舉一個簡單的例子往下延伸。
沿著剛剛小王公司向小李公司借款的案例，在小王公司向小李公司借款的同時，還向小黃公司也借了100萬元，但是沒有約定任何抵押更沒有辦理任何抵押登記，債務到期后，小黃公司先行起訴小王公司歸還債務。在判決小王公司還款后，小王公司還是沒錢履行，于是小黃公司申請強制執(zhí)行，此時，小李公司緊隨其后，也申請了強制執(zhí)行。法院查封了小王公司名下抵押給小李公司的商鋪，此時，因為小李公司有一個登記的抵押權，因此，該商鋪在拍賣之后的錢先受償給小李公司，因為小李公司對該商鋪有一個抵押權，可以得到優(yōu)先受償。
抵押權的優(yōu)先受償權給我們什么啟示呢？
站在律師的角度給大家的建議是，給其他公司借款時，最好能夠就其名下的財產(chǎn)做一個抵押約定及進行抵押程序，以便保障后續(xù)債務的順利履行。
抵押權的法律規(guī)定及知識比較多且復雜，建議大家遇到具體問題最好咨詢專業(yè)律師進行處理。
馬政鵬律師
上海明倫（蘇州）律師事務所，執(zhí)行主任，明倫律所馬政鵬律師團隊帶頭人，刑辯委員會主任，上海市浦東新區(qū)司法局法律講師、上海市開放大學客座講師、中共蘇州市姑蘇區(qū)律師協(xié)會第六聯(lián)合支部書記。
多年來致力于各類法律疑難案件的理論研究和實踐操作，代理過多起全國著名疑難案件，擁有豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗。
馬政鵬律師團隊
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