案情簡介
2021年2月底，錢某夫婦想購買一套別墅，于是在中介的介紹下去房東家里看房，看到屋內(nèi)的設(shè)施設(shè)備一應(yīng)俱全且保管得當(dāng)，錢某夫婦看房當(dāng)天就與房東訂立了《房屋買賣定金協(xié)議》。雙方約定：“別墅價值為860萬元，房屋電器全部留下，院內(nèi)外樹木全部留下，家里紅木家具業(yè)主拿走。”
因當(dāng)天時間較晚，雙方并沒有對所留家具家電及房屋現(xiàn)狀進(jìn)行確認(rèn)，雙方協(xié)商由中介對房屋現(xiàn)狀進(jìn)行拍照且列明家具家電清單由雙方確認(rèn)，但中介并沒有按約進(jìn)行拍照固定，直至房產(chǎn)過戶前幾天才進(jìn)行了拍照，然而此時屋內(nèi)家具家電全被搬空。
錢某夫婦得知此情況后，十分氣憤，要求中介進(jìn)行協(xié)商賠償，但協(xié)商一直未成功，錢某夫婦遂拒絕支付中介費10萬元，考慮到違約金錢某夫婦無奈下還是按照合同約定完成了過戶行為。
為了討要中介費，房產(chǎn)中介起訴了錢某夫婦，錢某夫婦為了減少損失，起訴房東和中介，要求賠償家具家電損失。
案件難點
1、錢某夫婦是否有權(quán)拒絕中介費支付？如果必須要付中介費，中介費如何進(jìn)行減免？
2、因在合同簽訂時未對房屋現(xiàn)狀進(jìn)行固定，無法查明家具家電具體損失為多少？也無法確認(rèn)當(dāng)時所簽訂時是否對紅木家具以外的家具去留問題進(jìn)行約定。
辦案思路
為了搜集固定證據(jù)，本律師首先建議將本案拆開成兩個案件，第一個案件為中介服務(wù)合同糾紛，專門解決中介服務(wù)費問題，主體為錢某夫婦和中介公司，第二案件為房屋買賣合同糾紛，專門解決家具家電損失問題。
其次，進(jìn)一步固定搜集相關(guān)證據(jù)，如與中介溝通的聊天記錄、文件、原有房屋內(nèi)現(xiàn)狀的錄音錄像，證明家具家電搬空的事實。
然后，去房屋現(xiàn)場進(jìn)行勘察，與錢某夫婦一起對房屋內(nèi)的家具家電羅列清單，列明相關(guān)價格，確認(rèn)訴訟請求及依據(jù)。
最后，將以上相關(guān)材料整理梳理清楚，從中介多次違約，房東確實搬空家具家電、房屋價值遠(yuǎn)高于市場價格等角度去證明案件事實辦理案件。
取得成果
中介服務(wù)合同糾紛案件，成功減免中介服務(wù)費2萬元，房屋買賣合同糾紛案件，成功為當(dāng)事人挽回?fù)p失10萬元。
經(jīng)驗總結(jié)
對于中介服務(wù)合同糾紛案件，按照《民法典》第九百六十三條第一款之規(guī)定，中介人完成中介服務(wù)，就有請求支付中介服務(wù)費的權(quán)利。
結(jié)合本案來看，本案中房屋買賣雙方的已完成過戶登記行為且已經(jīng)取得了房產(chǎn)證，說明中介服務(wù)行為已經(jīng)完成，因中介服務(wù)本質(zhì)來說，就是為了促進(jìn)買賣雙方過戶登記行為完成，所以中介公司有權(quán)要求支付中介費。
至于中介費用多少的問題，因圍繞其履行中介服務(wù)合同過程中產(chǎn)生的過錯，通過相關(guān)證據(jù)證明其給我方造成的損失多少，增加法官的自由心證，從而最大程度上減少我方的損失。
對于房屋買賣合同糾紛案件，需要解決以下兩個問題。
第一，合同約定的“非紅木”家具的處置問題及原有房屋狀況問題，根據(jù)《民法典》第一百四十二條、第四百六十六條、第五百一十一條之規(guī)定，合同約定不明確時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)簽約時的相關(guān)背景、合同目的、“關(guān)門賣，拎包即住”的交易習(xí)慣，合同金額及誠信原則綜合判定，除了紅木家具以外，家具家電應(yīng)全留給我方。
第二，家具家電損失價值問題，因家具家電都被搬空拆除，且時間較長，當(dāng)事人自己本身又添置了相關(guān)家具家電，如果申請司法鑒定其結(jié)果可能與我方實際損失相差較遠(yuǎn)，所以本律師建議按照拆除痕跡與當(dāng)時看房時的狀況進(jìn)行羅列價格。
另外，房東作為家具家電的購買者，有義務(wù)提供上述物品的品牌、規(guī)格、價格等信息，并且應(yīng)將合同約定的家具家電清單列明品牌，數(shù)量，與我方一一核實與交接，中介應(yīng)當(dāng)對房屋現(xiàn)狀進(jìn)行拍照或者錄制視頻予以固定，但房東及中介并未履行自己應(yīng)盡的義務(wù)，如果對價格有異議，應(yīng)當(dāng)對此進(jìn)行舉證。如果舉證不能，其非善意履行合同的行為已構(gòu)成違約，依法應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。
馬政鵬律師
上海明倫（蘇州）律師事務(wù)所，執(zhí)行主任，明倫律所馬政鵬律師團(tuán)隊帶頭人，刑辯委員會主任，上海市浦東新區(qū)司法局法律講師、上海市開放大學(xué)客座講師、中共蘇州市姑蘇區(qū)律師協(xié)會第六聯(lián)合支部書記。
多年來致力于各類法律疑難案件的理論研究和實踐操作，代理過多起全國著名疑難案件，擁有豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗。
馬政鵬律師團(tuán)隊
是上海明倫（蘇州）律師事務(wù)所骨干力量，以團(tuán)隊化的運營方式辦理每一起案件，專業(yè)、精準(zhǔn)和高效的原則貫徹于每個案件，在刑事辯護(hù)、合同糾紛、婚姻家事、勞動人事、企業(yè)法律顧問等領(lǐng)域有豐富的實踐經(jīng)驗，獲得了社會廣泛好評。
